国税发200931号（国税发200931号文件是否有效）

国税发(2009)31号文里开发间接费中的工程管理费包括哪些

开发间接费用包括行政管理费、工程管理费、周转房摊销、项目营销设施建造费、资本化借款费用、物业管理完善费。（一）行政管理费该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房地产开发企业工程监理费是应计入开发间接费。

〖One〗、现在国税发2009年31号文件部分有效，其中第二十六条第二款自2014年7月16日起失效。【失效条款】成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

〖Two〗、房地产开发企业应当执行现行有效文件国税发（2009）31号文件，国税发（2006）31号文件全文失效。

〖Three〗、房地产企业所得税管理一直使用的是国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》详见如下：注释：第二十六条第二款废止。参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）。

〖One〗、三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

〖Two〗、借款费用如涉及不同成本对象共同负担，则应采用直接成本法或预算造价法进行分配。其他成本项目的分配方法则由企业自行确定，以确保成本分摊的灵活性和合理性。

〖Three〗、直接成本法是指将前期工程费用直接计入各成本对象的成本。这种方法适用于前期工程费用与各成本对象直接相关的项目。例如，一个项目包含多个建筑单体，前期工程费用为100万元，若采用直接成本法，则根据各建筑单体的实际需求进行分摊。预算造价法是根据项目的预算造价来分摊前期工程费用。

第一，销售未完工开发产品的企业所得税收入确认的时间点：签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入的时间点。根据国税发〔2009〕31号第六条的规定，企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入的实现。

在房地产企业的预售房款处理中，会计与税法之间存在着一定的差异。由于预售房款不符合收入确认的条件（即风险报酬未转移），会计上并不确认收入。然而，税法却将这种预售行为视为视同销售，并征收相应的营业税和预收企业所得税。

合同签署。房产销售收入的确认首先基于合同的签署。在买卖双方达成购房意向并正式签署购房合同后，这份具有法律效力的合同是确认收入的基础。合同中明确了双方的权利和义务，包括房屋交付的时间、付款方式等关键信息。完成交付。在购房合同生效后，开发商需要按照合同约定的时间将房屋交付给购房者。

②如果是选取分期收款方式来销售的话，那么需要按照销售合同或者是按照销售协议约定的价款来确定收入的实现。③如果是选取银行按揭的方式来销售产品的话，那么开发商应该按照销售合同以及协议的约定价款来确定收入的具体总额。