国税发200931号文/国税发2009年31号逐条解读

房地产开发企业如何确认收入的实现?

房地产开发企业的收入确认涉及竣工
、销售和结算三个关键阶段
，具体如下国税发200931号文：竣工阶段：竣工面积：指楼盘已完成并符合交付使用条件，且经过竣工验收的面积
。这是楼盘开发完成并准备进入销售阶段的重要标志。销售阶段：销售面积：指已经签订国税发200931号文了销售合同并收取了房款的面积 。

当房地产开发企业转让、销售土地和商品房时 ，必须在土地和商品房已经移交给买主的情况下
，才能确认销售收入的实现
。发票和结算账单交付：房地产企业还需要将发票和结算账单交给买主，作为销售收入确认的凭证。

②如果是选取分期收款方式来销售的话 ，那么需要按照销售合同或者是按照销售协议约定的价款来确定收入的实现 。③如果是选取银行按揭的方式来销售产品的话
，那么开发商应该按照销售合同以及协议的约定价款来确定收入的具体总额
。

房地产企业确认收入的三个条件：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日 ，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的
，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现 。

房地产企业收入确认条件主要包括以下四项：工程已经竣工并验收合格：这意味着房地产企业所销售的商品已经达到预定的可使用状态，并且已经通过了相关的质量验收
。具有经购买方认可的结算通知书：结算通知书是房地产企业向购买方发出的 ，确认交易金额 、付款方式等关键条款的文件。

房地产在完成销售并成功收款后
，可以确认收入 。具体解释如下：销售完成：房地产项目被成功售出，这是确认收入的前提条件
。只有当房地产企业与购房者签订了正式的购房合同 ，并且合同中的各项条款都得到了履行，才能视为销售完成。成功收款：购房款项已全部或部分收到 。这是确认收入的另一个关键条件。

关于房开企业所得税,土增税预征率的文件?

房地产开发企业所得税执行国税发[2009]31号文件国税发200931号文
，企业销售未完工开发产品国税发200931号文的计税毛利率由各省
、自治区、直辖市国家税务局 、地方税务局按照规定确定，根据开发项目位置不同 ，计税毛利率分别不得低于15%
、10%、5%和3%
。经济适用房 、限价房和危改房的计税毛利率不得低于3%。

政策依据主要来源于三个文件国税发200931号文：企业会计准则
、国家税务总局关于印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）以及《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号） 。

企业所得税国税发200931号文：一般情况下
，房产公司预交企业所得税的比例为5%
。但请注意，这一比例可能因地区政策的不同而有所变化 ，因此具体数字需参照当地税局的规定。土增税：土增税的税率相对复杂
，通常根据房产类型进行区分 。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
。预缴土地增值税的比例 按照近来房地产税收政策 ，开发商需缴营业税、土地增值税 、企业所得税等。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分
，这部分利润将按一定比例缴税 。原本土地增值税是在项目结束后征收
。

根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额

根据国税发200931号文，核定企业所得税纳税额的方法如下：确定计税毛利率：根据开发项目所在地区 ，按照国税发〔2009〕31号文第八条的规定
，确定适用的计税毛利率。

房地产业企业所得税政策的实施，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 。文件中详细规定了完工产品的条件 ，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案
、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明
。

国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额
，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

具体规定如下：预收款需预提所得税：根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入 ，即预售款
，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 。

完工签证意味着开发产品已完工 ，根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）
，开发产品完工后，需及时结算计税成本 ，按实际毛利额计算应纳税所得额。此前按预计毛利额预缴的税款
，在完工年度汇算清缴时通过实际毛利额与预计毛利额的差额调整
。

当年收入额为0，达不到收入确认条件回复：您好 ，根据国税发[2009]31号文件规定
，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。企业销售未完工开发产品取得的收入 ，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 。

房地产企业是否可以预提成本?

房地产企业可以预提成本
，但仅限于以下特定情况：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的：在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提 ，但比较高不得超过合同总金额的10%
。公共配套设施尚未建造或尚未完工的：可按预算造价合理预提建造费用。

房地产企业在项目开发过程中
，可能会面临各种风险，如市场风险 、政策风险等 。为了应对这些风险 ，企业需要预提一部分风险成本
，以便在风险发生时能够及时应对，保证项目的顺利进行
。综上所述 ，房地产企业的预提成本是一个综合的概念
，涵盖了开发成本、财务成本
、运营成本以及风险成本等多个方面。

房地产企业预提成本主要包括以下几个方面：开发成本：土地购置成本：购买用于开发的土地所需支付的费用 。建筑安装工程费用：包括建筑物主体施工、设备安装等费用
。基础设施建设费：道路 、供水
、供电、排水等基础设施的建设费用。公共配套设施建设费：如学校 、医院
、公园等配套设施的建设成本 。